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深圳房产律师：近400万元买的房子竟是“凶宅”？能算重大误解吗？

潘先生花375万元买一套住房，在签订买房协议并支付20万元定金后，了解到这套房屋竟是“凶宅”，潘先生认为房东徐先生隐瞒重大事项，要求解除协议、返还定金。徐先生则认为潘先生嫌房价贵想违约，定金不予返还。近日，长宁区法院对这起房屋买卖合同纠纷案作出一审判决：撤销双方基于重大误解签订的协议，徐先生返还潘先生20万元定金。

【案件回放】

    2016年3月初，潘先生在房屋中介公司的推介下，与徐先生签订了房地产买卖居间协议，约定潘先生以375万元的价格购买徐先生名下的一套住房。签约后，潘先生支付了20万元定金。几天后，潘先生再次查看所购房屋时，从邻居处了解到，十多年前曾有人在这套房屋内自缢死亡。潘先生大为惊讶，就委托律师进行调查。律师调查的结果显示，2001年4月，一名户籍在该房屋内的女性因“自缢”报死亡。同时，2016年1月，该房屋因存在敲承重墙及卫生间改造的行为被小区物业公司发出过《违章建筑整改通知书》。

2016年7月，潘先生以所购房屋为“凶宅”且被告擅自改动房屋结构为由，向长宁区法院起诉，要求撤销房地产买卖居间协议、单倍返还定金。徐先生不同意潘先生的诉讼请求，辩称在潘先生第一次看房时就已告知房屋结构改动的情况，而“凶宅”的说法没有任何根据。徐先生认为是潘先生觉得房价贵了想违约，所付定金应予没收。

【以案说法】

    本案双方争议的焦点，是涉案房屋是否为“凶宅”。综合原告提供的证据和法院依法调取的证据，并结合经验法则来看，曾有户籍在涉案房屋内的案外人在涉案房屋内自缢死亡的说法具有一定合理性，同时被告也没有举证证明案外人在他处自缢，据此，法庭推定案外人自缢于涉案房屋内。

根据我国社会传统风俗，涉案房屋曾为“凶宅”一事确实会对涉案房屋的价值产生一定不利影响，并进而左右买家的购房意向。由于被告自身取得涉案房屋权利的时间较短，而且获取案外人自缢信息有一定难度，因此，被告表示对“凶宅”一事并不知情的说法也是合理的，不能认定被告存在故意欺诈、隐瞒等行为。综合分析案情，涉案合同是在双方都有重大误解的情况下订立的，责任不能简单地归结为原、被告任何一方。因此，该合同依法应予撤销。合同撤销后，被告已经收取的定金应当全额单倍返还给原告。

【法辞典】

《中华人民共和国合同法》

第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

  第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。