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观澜婚姻律师；观澜专业婚姻律师；夫妻一方擅自以共有房产抵押贷款的，是否有效?

观澜婚姻律师；观澜专业婚姻律师；夫妻一方擅自以共有房产抵押贷款的，是否有效?

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【案情】

宋良与刘贝贝为夫妻关系。2004年6月，宋良为做生意将两人共有的房屋(房产证上登记的是宋良的名字)抵押给银行，贷款10万元。因担心妻子不同意，宋良未告知刘贝贝。2005年8月，因宋良未按时归还贷款，银行将刘贝贝与宋良诉至法院。

银行的代理人提出，《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》(以下简称(解释(一))将该条款解释为： “(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。日常生活需

要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其系夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在本案中，宋良虽没有得到刘贝贝的明确授权，但是宋良是刘贝贝的丈夫，且二人正在共同生活期间;何况房产证上登记的房屋所有权人只有宋良一人，作为这两项事实的存在，使得银行有理由相信，宋良享有妻子刘贝贝的代理权。况且该抵押合同已经进行了登记，抵押的行为是合法的，宋良作出抵押民事行为应对刘贝贝产生法律效力。根据《合同法》第49条的规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止的被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。宋良贷款时是在宋良与刘贝贝婚姻关系存续期间，宋良的贷款行为也代理了刘贝贝的行为。即该笔债务为夫妻间的共同债务。理应由夫妻共同偿还。因此，抵押合同经过合法登记是有效的合同，债务是在夫妻婚姻存续期间产生的，属于共同的债务。

刘贝贝的代理人提出，最高人民法院《关于适用(担保法)若干问题的司法解释》第54条第2款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”在本案中，宋良在将共同房产抵押时未征得共有人刘贝贝的同意，也没有证据证明刘贝贝知道或者应当知道房产被抵押这一事实，即抵押合同为无效合同。该债务不属夫妻共同的债务。最高人民法院根据《关于审理离婚案件处理财产分割的若干具体意见》第17条第2款规定：“下列债务不能认定为夫妻共同债务，应由一方以个人财产清偿..…一(3)一方未经对方同意，独自筹资经营活动，其收入确未用于共同生活所负的债务。”宋良在刘贝贝不知情的情况下，将共有房产办理抵押贷款，且也没有证据表明收入用于共同生活。因此，不应认定为夫妻共同债务。

律师点评：

建设部颁布的《关于房地产抵押管理办法》第19条规定：“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”第32条规定：抵押登记应提交共有人同意抵押的证明。《婚姻法》第17条规定：“夫妻对共有财产享有平等的处理权。”《解释(一)》规定：“夫妻间对日常生活需要的财产处理，，任何一方均有权决定;对重要财产处理决定的，需双方协商一致。”在本案中，宋良与刘贝贝系夫妻关系，宋良所抵押的房产为夫妻共有财产，这是不争的事实。宋良在将共有房产抵押时，没有征得共有入刘贝贝的同意，刘贝贝也未给房产抵押出任何证明。换一个角度看，宋良抵押房产时，没有严格依照法律规定。虽然房产抵押办理了登记，但在登记时也未严格审查，在房产抵押登记缺少共有人同意抵押证明。即抵押登记缺乏必备条件不具备法律效力。另外宋良将房抵押行为已超出了日常生活需要。不符合最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第54条第2款之规定，是一种抵押无效的合同。

宋良的贷款属个人行为，应由宋良承担该贷款债务。因为没有证据表明刘贝贝对宋良的贷款事实知道或应当知道。也没有证据表明宋良的贷款用于家庭生活。银行依据《合同法》第49条规定的表见代理制度，要求该债务应作为共同债务的依据不足。表见代理的构成要件必须同时具备三点：一是具有信赖外观的客观条件;二是第三人必须是善意且无过失;三是本人无过失。本案中银行本身存在过错，即借款后对资金的用途没有严格地行使应有监管权，造成与贷款表明资金用途不符的事实，因而不符合表见代理构成的要件。根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条第2款第3项的规定，刘贝贝不应承担贷款的债务。