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深圳房地产律师：房产抵押要注意什么问题？

1、什么是房产抵押贷款?

　　房产抵押贷款是指借款人以新购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

　　房产抵押贷款的贷款期限最长不超过30年;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

　　2、房产抵押需要满足哪些条件?

　　(1)借款人资格，主要是具稳定收入，固定工作，还要有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房。

　　(2)银行委托评估公司办理评估，签订合同，贷款审批，房产抵押，合同公正，放款。

　　一般来说，购房者只有同时具备下列条件才有要能得到贷款：

　　(1)借款人必须是具有独立民事行为能力的个人;

　　(2)购房者具有居住地合法的身份证明;

　　(3)与发展商签订有商品房订购书或购房协议，并已支付订金或首期购房款;

　　(4)同意以所购房产作抵押;

　　(5)具备令贷款行满意的财务状况。例如有稳定收入的企业员工;信誉良好，确有偿还能力的小业主;自身收入低，但有海外亲友定期资助的居民等等。具体如何界定和把握，由贷款行审核和决定。

　　3、哪些房产不能进行抵押?

　　(1)土地所有权不得抵押，地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

　　(3)权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

　　(4)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

　　(5)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

　　(6)已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

　　(7)以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

　　(8)违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

　　(9)依法不得抵押的其他房地产。

　　4、抵押房产要注意什么问题?

　　(1)房产类型

　　房贷的第一前提是用房产抵押，所以抵押房产的类型也决定了你是否能够办理贷款。购商品房或经济适用住房时要了解开发商是否已办理了《预售许可证》;是否已同资金管理中心或商业银行签约;这些都是能否办理贷款的前提。如开发商还没有同金融机构签约，您还想办理贷款的话，您可以携带相关资料到市房屋置来担保公司办理抵押旧房购新房的贷款担保业务。

　　在购买经济适用住房贷款时，要注意外地人是不能购买经济适用住房，也不能办理贷款;在购买集资建房时要注意个人产权所占比例的多少，最后办理的是房屋共有权证，抵押时的面积也是个人产权的部分;购拍卖房产贷款前要了解好该房产是否能开据发票还要知道该房能否办理房屋所有权证，能否办理房产抵押后才能参与竞拍(这种拍卖房的贷款在房屋置业担保公司可以办理);动迁户获得拆迁人的货币补偿后要求贷款的，要提前向开发商了解办理产权手续，了解开发商是否已同房屋置业担保公司签订《合作协议》。因为一般在动迁户在交差价购房贷款时，开发商的《预售许可证》还没有办完，这种情况的贷款一般只有在房屋置业担保公司才能办理。

　　(2)利率的选择

　　商品房或经济适用住房贷款时，首选是公积金贷款，贷款利率最低，但是在购房时要问清开发商是否已同资金管理中心签约，否则只能办理商业贷款。

　　(3)签好购房合同

　　购商品房签约要看清所签合同是否是由房产住宅局和工商局联合监制的《商品房买卖合同》或《经济适用住房合同》，否则不能办理房屋所有权证也不能办理贷款。

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